Pot exista diferite motive pentru a dori împărțirea unei proprietăți: fie pentru amenajarea unei case semi-decomandate, parcelare, pentru a oferi teren de construcție pentru copiii adulți sau pentru că proprietatea este pur și simplu prea mare și necesită prea mult întreținere. O împărțire se poate face cu sau fără măsurare. Ghidul arată tot ce trebuie luat în considerare la împărțirea proprietății.
Aprobare
În aproape toate statele federale, nu este necesară aprobarea municipală pentru a împărți proprietatea. Excepție fac Saxonia Inferioară și Renania de Nord-Westfalia dacă se referă la o proprietate dezvoltată sau o autorizație de construire pentru aceasta. Cu sau fără autorizația de împărțire necesară, reglementările de construcție prescrise trebuie întotdeauna respectate. Acest lucru se aplică, de exemplu, la respectarea distanțelor minime și a planurilor de dezvoltare. Autoritatea imobiliară și/sau imobiliară a municipalității responsabile în care se află proprietatea oferă informații detaliate.
Tipuri de diviziuni
Se face distincție între următoarele două tipuri de împărțire:
Diviziunea ideală
O împărțire ideală are loc fără măsurarea proprietății. Aceasta nu înseamnă că nu se efectuează o măsurătoare. Pur și simplu rulează fără determinarea frontierei și setarea frontierei/marcarea frontierei. Reglementarea unei împărțiri fără măsurare se efectuează de către un notar. În cartea funciară se face o înscriere despre parcelare ideală. Acest tip de împărțire se realizează în principal pentru a economisi bani și atunci când părțile nu doresc câțiva metri pătrați mai mult sau mai puțin.
Cerințe de diviziune ideală
Îndeplinirea a cel puțin una dintre următoarele cerințe este obligatorie pentru a putea împărți fără măsurare:
- Granița este trasă „piatră în piatră”, de exemplu într-o casă semi-decomandată
- Partaje de proprietate egale, așa cum se poate întâmpla, de exemplu, la dizolvarea unei comunități de moștenire
- În trecut s-a efectuat o măsurătoare de împărțire și se depune la oficiul de carte funciară fără a avea loc schimbarea dreptului de proprietate
Diviziune reală
În cazul împărțirii reale, o măsurătoare trebuie efectuată de un inspector recunoscut și desemnat public. Acesta este furnizat la cererea autorității de topografie responsabilă sau poate fi pus în funcțiune independent. Limitele proprietății sunt delimitate pentru toate subzonele. Semnele de delimitare pot fi setate la cerere. Rezultatele măsurătorilor și punctele de limită sunt depuse la oficiul de carte funciară ca dovadă și stocate acolo. Se creează noi fișe de carte funciară pentru toate părțile măsurate cu proprietarii (noi) respectivi. Vechea înregistrare în cartea funciară pentru proprietatea indiviză este „suscrisă” cu noile date de topografie și delimitare.
Costuri
Prețul pentru o împărțire a parcelei fără sau cu topografie depinde de mărimea proprietății de împărțit și de valoarea terenului. Dacă proprietatea de împărțit este de 850 de metri pătrați, iar valoarea standard a terenului este de 23 de euro pe metru pătrat, costul unei măsurători de împărțire este în medie cu 900 de euro mai mare decât pentru așa-numita sondare fără măsurare de împărțire. Taxele de vânzări și taxele de carte funciară devin în mod corespunzător mai scumpe din cauza calculelor costurilor mai mari. În acest exemplu, un calcul al costului de puțin peste 2.700 de euro este comparat cu puțin peste 1.300 de euro fără măsurarea diviziunii. Prețurile pot varia în funcție de localitate.
De regulă, proprietarul imobilului este responsabil pentru acoperirea costurilor de divizare. Sunt posibile acorduri private privind partajarea costurilor sau asumarea costurilor totale cu (noul) proprietar al proprietății care urmează să fie împărțită.
Cerere dacă este necesară aprobarea
Dacă o proprietate care face obiectul unei cerințe de autorizare urmează să fie împărțită, este necesară o cerere scrisă, informală, adresată autorității locale responsabile. Cererea trebuie depusă de proprietar sau de cumpărător. De regulă, inspectorii publici și notarii pot depune cererea și în numele proprietarului sau cumpărătorului. Este necesară o împuternicire legală obligatorie pentru terți pentru a depune o cerere.
Conținutul aplicației
Secțiunea 13 din Ordonanța privind modelul de clădire reglementează conținutul cererii și documentele necesare. Acestea includ
- Numele și adresa solicitantului sau proprietarului imobilului care urmează să fie împărțit
- Strada și numărul imobilului
- Numele proprietății
- Fișa de carte funciară
- Cadastru imobiliar cu raion, teren și număr de parcelă
- Harta proprietății în trei exemplare cu limitele actuale ale proprietății, proprietatea care urmează să fie împărțită și limitele viitoare
- Informații despre dezvoltările existente, valoarea de piață a proprietății care urmează să fie împărțită și scopul divizării
Sfat:
Asigurați-vă că toate informațiile sunt corecte și complete și că toate documentele/documentele necesare sunt transmise. În medie, timpul de procesare este de trei săptămâni. În cazul în care au fost transmise informații/documente incorecte sau incomplete, timpul de procesare va fi prelungit corespunzător.
Permis de divizare respins
Dacă autoritatea de construcții respinge o împărțire a proprietății, următorul pas este să mergi în instanță dacă respingerea nu poate fi acceptată.
Diviziune de proprietate aprobată
Dacă o parcelă a fost aprobată de către autoritatea de construcție, măsurarea trebuie efectuată. Înainte ca rezultatele măsurătorilor să fie depuse la oficiul de carte funciară cu autorizația de împărțire, este indicat să se facă aranjamente suplimentare în prealabil.
servitutu
Nu uitați de drepturile proprietarilor individuali, care trebuie acordate conform Secțiunii 1018 din Codul civil, precum drepturi de trecere sau de trecere. În același timp, poate fi stabilită o renunțare la drepturi. Aceasta presupune grevarea proprietății vecinului. Aceasta reglementează, de exemplu, utilizarea (în comun), cum ar fi așezarea conductelor de apă sau depozitarea articolelor pe proprietatea învecinată.
Sfat:
Toate acordurile, cum ar fi servitutea și renunțarea la drepturi, trebuie în general înregistrate în scris și ar trebui să facă parte din fiecare contract de divizare/cumpărare. În acest fel, disputele ulterioare pot fi evitate.
Drepturi de trecere și trecere
O servitute esențială este dreptul de trecere și trecere. Mai ales dacă o proprietate compartimentată este situată pe al doilea rând și nu are acces direct pe jos sau pe vehicul. La împărțirea unei proprietăți, ar trebui să se reglementeze calea/accesul este acordat. Compensarea pentru utilizarea și/sau participarea la costurile de întreținere a căilor/căilor de acces are sens.
Coltuieli pentru drepturi de trecere și trecere
Cuantumul costurilor pentru drepturi de trecere și de trecere ar trebui determinat în funcție de intensitatea utilizării. Utilizarea privată sau comercială poate fi inclusă în calcul aici. Dacă părțile nu sunt de acord, costurile pot fi stabilite de un expert.
Înregistrare în cartea funciară
Dacă se acordă un drept de trecere și/sau un drept de trecere asupra unei proprietăți învecinate, aceasta trebuie trecută pe foaia de carte funciară a proprietății grevate. Consimțământul proprietarului este o condiție prealabilă pentru înscrierea în cartea funciară. Dacă oficiul de carte funciară dispune de drepturi de trecere și de trecere atunci când se creează noi foi de carte funciară, efortul administrativ este mai mic, iar costurile sunt în general mai mici decât înregistrările ulterioare.
Sfat:
Suprafața pentru poteci și pasaje nu trebuie să fie prea generoasă, deoarece aceasta poate duce la o scădere a valorii dacă imobilul este vândut cu servitute înregistrată. O schimbare a dreptului de proprietate nu are ca rezultat încetarea dreptului de trecere sau a dreptului de trecere.
Căutați ajutor
Autoritatea germană, reglementările legale, reglementările separate și/sau excepționale și nenumăratele paragrafe nu le facilitează cetățenilor normali să-și găsească drumul. O greșeală neintenționată ar putea fi suficientă pentru ca proiectul să nu fie aprobat sau pentru a apărea dificultăți juridice cu noii proprietari. Este indicat să solicitați ajutorul unui topograf sau unui avocat/notar specializat în drept imobiliar și construcții. În multe cazuri, asistența competentă poate economisi bani, timp și nervi.
