Constructorii sunt adesea restricționați în realizarea locuinței lor de vis prin reglementări de construcție pentru un teren, care la rândul lor poate fi în dezavantajul vânzătorilor de terenuri de construcție. Respectarea distanțelor minime prevăzute de lege până la proprietățile învecinate sau respectarea suprafeței maxime de construcție în funcție de suprafața proprietății sunt doar două exemple posibile de probleme. În anumite condiții, o sarcină de unificare a clădirii pentru proprietățile învecinate poate fi soluția.
Încărcare de construcție a asociației – definiție
Așa cum sugerează termenul, este în primul rând un tip de unire a două sau mai multe proprietăți. Pentru ca acestea să fie „unite”, trebuie să fie proprietăți învecinate. O sarcină de unificare a clădirii implică tratarea a două sau mai multe proprietăți învecinate ca o singură proprietate în dreptul construcțiilor. O sarcină comună de construcție necesită, în general, un motiv de drept al construcțiilor.
Odată cu sarcina de construire a unificării, de exemplu, limitele de proprietate dintre proprietățile învecinate implicate sunt eliminate. Încărcarea clădirii asociației include întotdeauna cel puțin o așa-numită „proprietate de serviciu”. Acesta sau proprietarul proprietății are obligația de drept public față de autoritatea de construcție responsabilă de a dizolva limita proprietății cu o proprietate învecinată. Aceasta înseamnă că proprietatea învecinată devine așa-numita parte „dominantă” și limita învecinată nu trebuie să fie luată în considerare atunci când vine vorba de probleme de drept al construcțiilor.
Relații de proprietate în cazul încărcării de unificare a clădirii
Structura de proprietate a proprietăților individuale nu este afectată de o sarcină de construire a asociației. Aceasta înseamnă că fiecare proprietar participant își păstrează drepturile de proprietate asupra proprietății sale în măsura în care aceasta a fost/este înregistrată în cartea funciară înainte de o taxă de construcție a asociației. O sarcină de construcție a asociației nu este înscrisă în cartea funciară. De asemenea, nu va exista nicio modificare în domeniul impozitelor.
Utilizarea sarcinilor de construire a asociației
Exemplu 1
Domnul Meier deține pe proprietatea sa o casă cu două familii în care apartamentele sunt situate unul lângă celăl alt și fiecare are intrarea lui. O parte urmează să fie vândută, inclusiv proprietatea laterală. O împărțire a proprietății face acest lucru posibil din punct de vedere teoretic. Dar pentru că casa nu se află în mijlocul proprietății, porțiunea acesteia din proprietate ar fi semnificativ mai mică.
Legea constructiilor prevede ca suprafata construita a jumatatii sale de casa este prea mare pentru dimensiunea imobilului ramasa. Prin urmare, o împărțire a proprietății nu ar fi posibilă în acest caz. Cu toate acestea, dacă se solicită și se aprobă o sarcină de unificare a clădirii în același timp cu împărțirea proprietății, proprietatea continuă să fie considerată ca fiind una pentru reglementări de construcție chiar și după împărțire. În calitate de proprietar, cumpărătorul casei primește în mod regulat înregistrarea în cartea funciară.
Exemplu 2
Fiul doamnei Schmidt poate cumpăra ieftin proprietatea de lângă cea a mamei sale. Pentru a-și putea realiza planul de casă de vis, ar trebui să construiască aproape de linia proprietății de proprietatea mamei sale. Aceasta nu are obiecții, dar autoritatea de construcție are, deoarece în calitate de constructor este obligat legal să mențină distanța minimă până la limitele proprietății ale proprietăților adiacente. Aici mama sa poate acum să dea autorității de construcție obligația de a aplica o sarcină comună de construcție. În acest fel, mama dizolvă granița dintre cele două proprietăți și fiul nu mai trebuie să țină cont de acest lucru la construirea.
Exemplu 3
Două cupluri căsătorite care sunt prieteni au cumpărat două bucăți de teren una în spatele celeil alte pe care ar dori să le construiască. Nu există acces de pe stradă pentru dezvoltare la proprietatea din spate. Aceasta înseamnă că cablurile pot ajunge numai în spate prin proprietatea din față. Aici cuplul ar putea conveni asupra unei așa-zise servituți, care prevede legal și permanent o mutare structurală peste prima proprietate. Pentru a economisi costuri, noii proprietari decid să combine construcția. Cele două proprietăți devin o singură proprietate în sensul dreptului construcțiilor. Ca urmare, trebuie dezvoltată doar proprietatea din față. Proprietatea din spate poate fi acum conectată la aceasta.
Cerere
Nu pot fi furnizate informații obligatorii ca regulă generală cu privire la cererea pentru o sarcină de construire a asociației, deoarece statele federale individuale pot avea cerințe diferite. În consecință, următoarele informații în unele puncte servesc doar ca ghid. Înainte de a depune o cerere, este recomandabil să obțineți informații precise despre autoritatea responsabilă.
Responsabilitate
O sarcină comună a clădirii poate fi solicitată prin intermediul autorității responsabile de construcții sau al autorității de supraveghere a clădirilor a municipalității.
Solicitant
Orice dintre proprietarii implicați poate depune cererea. Oricine depune cererea va fi, de obicei, și destinatarul facturii pentru taxele suportate.
În orice caz, proprietarul imobilului a cărui proprietate este „grevată” trebuie să indice disponibilitatea de construire cu semnătura sa pe un formular separat. În jargonul tehnic, acesta este denumit „antreprenor de construcții”. În unele orașe/țări, după ce clientul depune cererea, antreprenorul este invitat la o întâlnire personală pentru a furniza semnătura și pentru a o putea autentifica direct. Dacă antreprenorul de construcții locuiește mai departe, semnătura poate fi făcută la o autoritate de construcții din apropierea locuinței și certificată acolo. Alternativ, semnătura poate fi certificată și de un notar.
Documente/documente de depus
- Formular de cerere completat și semnat
- Declarația de sarcină a construcției de la antreprenorul de construcții cu certificare de semnătură
- Extract de carte funciară actuală al tuturor proprietăților implicate (nu trebuie să fie mai vechi de trei luni)
- Extracte cadastrale cu toate proprietățile implicate
- Planul amplasamentului în cinci exemplare cu marcarea și dimensiunile suprafeței de proprietate de împovărat
- În funcție de autoritatea de construcție, poate fi necesar un formular separat de asumare a costurilor pentru taxele rezultate
- Dacă este proprietate comercială sau de asociere, extrase din registrul comercial sau de asociere trebuie depuse
Proces de editare
Dacă toate documentele și semnăturile necesare sunt disponibile, autoritatea de supraveghere a construcțiilor va iniția un așa-numit proces de autorizare de construire. Timpul de procesare poate varia foarte mult în funcție de volumul de muncă și de cazurile individuale. În medie, se poate aștepta un timp de procesare între patru și șase săptămâni.
Dacă cererea este aprobată, se va face o înscriere în registrul de sarcină a clădirii, iar sarcina de construcție a asociației va deveni obligatorie din punct de vedere juridic.
Costuri
În funcție de municipalitate, efort administrativ, valoare economică sau alt beneficiu al clădirii, costurile sunt de obicei reunite individual. Acestea variază între 60 de euro și 500 de euro. Rambursarea taxei se datorează și în cazul în care antreprenorul de construcții se răzgândește după ce cererea a fost deja depusă și nu semnează declarația de grevare a clădirii. Este posibil să se solicite informații scrise despre înregistrările în registrul sarcinii de construcție. Din nou aici se datorează o taxă între 15 euro și 50 de euro.
Sfat:
Rezultatul procedurii autorizației de construire va fi comunicat solicitantului în scris și cel puțin înscrierea în registrul de sarcină a construcțiilor va fi comunicată în scris autorității de construcție. Acest lucru este deja obligatoriu și sarcina de construcție a asociației este obligatorie din punct de vedere juridic, astfel încât nu este necesară o dovadă suplimentară din registrul de sarcină a clădirii.
Povara de construire a asociației în caz de moștenire sau vânzare
Dacă are loc o schimbare a dreptului de proprietate asupra imobilului pentru care a fost încheiată obligația asociației imobiliare prin vânzare sau moștenire, aceasta va rămâne neafectată și va continua să existe. Acest lucru este pentru a proteja proprietarul proprietății „dominante”. Acest lucru este menit să împiedice vecinul să fie nevoit să-și demoleze casa sau părți din ea în cel mai rău caz, dacă obligația ar expira dacă a fost construită peste limita (fosta) proprietății.
Ștergerea unei sarcini de construire a asociației
Dacă pe una sau mai multe proprietăți este înregistrată o sarcină de construire a asociației, aceasta poate fi ștearsă în anumite condiții. Trebuie îndeplinite următoarele cerințe:
- Constructia planificata initial nu va avea loc (motivul a fost eliminat)
- Nu există niciun interes public în menținerea sarcinii de construire a asociației
- Trebuie dat acordul autorității responsabile de supraveghere a clădirilor
Influența asupra valorii proprietății
Deoarece cel puțin două proprietăți sunt implicate într-o încărcare comună a clădirii, aceasta înseamnă de obicei că există un dezavantaj pentru o parte și un avantaj pentru ceal altă. Proprietatea „dominantă” are avantajul, întrucât beneficiază de separarea limitei proprietății de proprietatea învecinată. Rezultatul poate fi o creștere a valorii proprietății.
Imobilul pentru care se înregistrează o sarcină de construcție își pierde dreptul la o delimitare clară de proprietatea învecinată. Acest lucru poate reduce valoarea unei proprietăți.
În funcție de cazul individual și de dezvoltare, o reducere a valorii nu are loc întotdeauna. Trebuie avut în vedere faptul că o încărcare unificată a clădirii oferă mai multă flexibilitate în dezvoltare, ceea ce nu ar fi posibil fără acest acord privind legea construcțiilor. Dacă și în ce măsură se poate aștepta ca proprietatea să aibă o reducere a valorii sau o creștere a valorii poate fi determinat folosind un expert și un raport corespunzător.
